La compraventa de viviendas ocupadas: un mercado en crecimiento bajo alta incertidumbre jurídica
La adquisición de inmuebles con ocupación irregular plantea importantes desafíos legales y financieros. Aunque se trata de un fenómeno relativamente acotado, su crecimiento en los últimos años ha generado preocupación en el ámbito jurídico, especialmente por la inseguridad que rodea este tipo de operaciones. A continuación, se analizan los principales aspectos a tener en cuenta desde una perspectiva legal.
1. Imposibilidad de tasación y ausencia de financiación hipotecaria
Una de las principales barreras jurídicas y operativas en la compraventa de viviendas ocupadas es la imposibilidad de acceder físicamente al inmueble, lo que impide la realización de una tasación oficial. Esta limitación, a su vez, impide acudir al mercado hipotecario, dejando como única alternativa la adquisición al contado. Esta realidad limita el acceso a estos activos a perfiles con alta capacidad económica y deja fuera al comprador particular o a pequeños inversores.
2. Necesidad de documentación clara en el acto de compraventa
Desde el punto de vista notarial y registral, es esencial que en la escritura pública de compraventa quede constancia expresa del estado del inmueble y de la imposibilidad de acceso. Esta diligencia no solo protege al comprador, sino que aporta transparencia jurídica a una operación que, por su naturaleza, puede derivar en litigios futuros relacionados con la posesión, el uso del bien o su recuperación efectiva.
3. Un entorno de inseguridad jurídica para la propiedad
Este tipo de operaciones pone de manifiesto una problemática estructural: la falta de protección efectiva del derecho de propiedad en determinados supuestos. La dilación en los procesos judiciales de desahucio, la dificultad para ejecutar resoluciones firmes, o la falta de medios para garantizar el cumplimiento efectivo del derecho, sitúan a muchos propietarios en una situación de desventaja frente a terceros poseedores sin título habilitante.
4. Profesionalización de las adquisiciones y desnaturalización del uso residencial
En este contexto, se ha identificado un proceso de profesionalización de estas operaciones, en el que determinados actores recurren de forma sistemática a la vía extrajudicial —negociación directa con ocupantes— para tomar posesión del bien. Aunque esta vía puede agilizar los tiempos, también desplaza el foco del uso residencial a una lógica puramente inversora, con implicaciones éticas y sociales que no deben obviarse.
5. Desajuste normativo y necesidad de reforma legal
Las diferencias regulatorias entre territorios y la coexistencia de medidas con un fuerte componente ideológico han generado un marco normativo fragmentado e ineficaz. Desde el punto de vista jurídico, se aboga por una revisión integral del sistema legal que regule la posesión no consentida, con el objetivo de agilizar los procedimientos de recuperación y equilibrar los derechos de todas las partes implicadas.
6. Recomendaciones para el comprador: asesoramiento y prevención
Cualquier operación de compraventa de un inmueble con ocupación irregular debe ir precedida de un análisis jurídico riguroso. Es fundamental estudiar la situación registral del inmueble, los antecedentes del ocupante, la existencia o no de procedimientos judiciales en curso, así como las posibilidades reales de recuperación del bien. En este tipo de operaciones, el asesoramiento legal especializado es no solo recomendable, sino indispensable.
La compraventa de viviendas ocupadas representa un nicho de mercado con alta rentabilidad potencial, pero también con significativos riesgos jurídicos. La falta de financiación, la inseguridad en la recuperación del bien y el entorno normativo inestable obligan a extremar la prudencia. En este contexto, la figura del asesor jurídico adquiere un papel central para garantizar que la operación se formalice con plenas garantías legales y se minimicen los riesgos a medio y largo plazo.